劏房居民望穿眼 安得廣廈千萬間
全港劏房戶共有多少，從來是眾說紛紜。社區組織協會估計至少有二十萬人居於劏房，「全港關注劏房平台」去年底公布有二十八萬劏房戶，早前更有人推測劏房居民可能高達百萬之眾。這就難怪，當局首度推算全港有十七萬人居於約六萬七千間劏房，引來一片「報細數」的質疑聲。
各界普遍不相信官方數據，並非沒有根據。港府慣於粉飾太平，對劏房問題長期視而不見，見而不理，過去從無這方面的統計數據，直至今年初，當局才委託顧問公司抽選全港一千八百棟二十五年樓齡以上的私人樓宇調查，推算全港約有六萬六千九百間劏房，估計有逾十七萬人居住。由於抽選率太低，又未計及藏身商業樓宇、工廈的劏房，推算數據未免大幅縮水，未能準確反映基層市民的居住困境。
事實上，由於樓價長漲長有，無殼蝸牛除了棲身劏房，幾乎別無選擇，以致劏房遍地開花，實際數字難以估計，而公認的事實是：劏房居住環境惡劣，逾半劏房屬「三無」，即無水、無廚、無廁，樓齡高加上胡亂改變房屋結構，用電負荷大，埋下安全隱患；又由於劏房奇貨可居，租金高昂，堪比豪宅，這對收入有限的基層民眾而言，是不堪承受之重。為了節省開支，有一家四口住於八十呎「豆腐膶」單位，人均面積只有區區二十呎，在如此狹逼的空間裏，轉身尚且不易，遑論私人空間。
除了劏房，還有不少比鳥籠大不了多少的籠屋，甚至廢棄豬圈、雞舍都改建成居所。香港號稱國際大都會，高樓林立的背後，陋室蝸居隨處可見，這種非人的居住環境堪稱全世界罕有，亦一再成為國際傳媒獵奇的焦點，這是香港人的悲哀，更是港府的恥辱。
沒有安居，如何樂業？現屆政府將解決房屋問題列為施政的重中之重，計劃增建公屋與居屋，大方向固然正確，奈何管治能力低下，空有雄心壯志卻無法施展，一度對新政府「穩中求變」寄予期望的市民，已愈來愈不耐煩，愈來愈失望。面對劏房問題，特首梁振英重申將努力拓土建屋，包括推動新界東北發展計劃以及打造新市鎮，惟眾所周知的是，新界東北發展計劃遭遇重重阻力，基本上處於擱置狀態；發展大嶼山、打造東涌新市鎮，又因涉及大量填海而遭到環保團體反對；至於在市區見縫插針，將原有公共休憩用地改變為房屋的計劃，同樣說易行難。港府施政招風惹雨，寸步難行，房屋政策無異畫餅充飢，退一步說，就算港府排除萬難，衝破千阻，最終將發展藍圖化成現實，最快也是十年以後的事，遠水救不了近火。
房屋問題不僅是民生問題，更是政治問題。香港愈來愈政治化，年輕一輩愈來愈激進，示威遊行不斷，很大程度上與房屋問題有關。施政「重中之重」變成「難上加難」，港府民望低殘不足為奇。
特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11
Re: 特區政府禍港罪行其中之---------撤銷租金管制
劏房何其多
香港居住問題嚴峻，公屋輪候冊上已有超過二十二萬個申請，不少人更是居於寮屋、板間房、籠屋、劏房等，不消說這些住房居住環境欠佳，而且以草根階層聚居為主，也令人對跨代貧窮產生擔憂。
日前政府公布了委託機構調查劏房問題的一些數據，估算香港有六萬多間劏房，總共有約十七萬人居於劏房之內。對此，不少關注劏房問題的團體都表示不可信，除了質疑數據的可信性外，更懷疑是否政府故意「報細數」，以掩飾其房屋政策上的失當。
姑勿論劏房數字是多是少，單就數目來說，關注團體是憑着第一身的個人感受，而調查機構是依據公認的客觀取樣方法，在主觀上已不可能得到關注團體的認同。因此，我們假如還在糾纏於劏房數目有多少、取樣時有否遺漏、方法上沒把工廈計算進去等，其實沒有多大意義。因為即使全港只有六萬多個劏房，當中反映的問題已經足夠嚴重，數字只是一再確認這個問題罷了。
有民意代表馬上表示，政府應該立刻取締劏房，更要興建中轉屋來安置居於劏房人士。對於這個意見，筆者覺得很奇怪。事實上，真正可以解決劏房問題的途徑就是大量興建公屋，以興建中轉屋的土地來興建公屋，不是更有效的應對劏房問題嗎？為甚麼要用珍貴的土地來建中轉屋？
不能取締 只能管制
此外，馬上取締劏房，等於要目前居於劏房的人士立時無家可歸，故在找到對應之道前，一刀切取締劏房所產生的後果不可忽視。這個意見並不代表我們要對現時的劏房問題不聞不問，而是不要在沒有搞清楚劏房問題之前便妄下定論。
一個人們時常懷有的印象，就是劏房的居住環境惡劣，衞生條件差勁，兼且防火措施不足，這些都是人們對劏房的觀感，尤其是經歷了馬頭圍道的塌樓和花園街的大火，大眾對劏房已有了固定的印象。可是，在一些個案裏，市區的劏房也可以「劏」得很四正。筆者在一個電視台的觀眾來電環節中，就有劏房業主表示，其劏房面積有近三百呎，而且租金達七千元，租客是中層的上班族。
舉這個例子，不是說劏房有多好，而是說明假如管理得宜，劏房並不是可怕事物。問題是，大部分劏房都沒有管理，劏房業主為了多賺錢，不惜將房間愈劏愈小，連最基本的生活條件也沒有考慮，對樓宇安全和住客不利，這才是問題所在。所以一刀切取締劏房，在理念上儘管是為了低下階層，但後遺症會是如何卻還得細心考慮。
那麼，我們是否要管制劏房？筆者認為是應該的，前提是要在安全的環境下將物業出租，故對劏房也應以居住安全為前提的管制。管制可在人均面積、設施、消防和樓宇結構方面入手，儘管規管上會有不少技術困難，但完全不理的後果實在太嚴重，要取締又不可行，立例將劏房規管便變得有其必要性，當然這是因劏房禁不了而實行的方法。
現時法例 阻嚇力低
長遠而言，我們真的要對樓宇分間工程立法規管，因為現時的法例絲毫沒有阻嚇力，業主要將單位劏開，裝修工人大多會照令行事，而不理會已觸犯法例，可見法例約束力有多少。最王道的方法自是增建公營房屋，好解決低下階層的居住問題。可是在香港過去六十年的公屋歷史中，市民的居住問題這麼多年還是沒法解決，所以當務之急不是從感性出發去取締劏房，而是以保障低下階層的居住需要為重心。
蘇偉文
香港居住問題嚴峻，公屋輪候冊上已有超過二十二萬個申請，不少人更是居於寮屋、板間房、籠屋、劏房等，不消說這些住房居住環境欠佳，而且以草根階層聚居為主，也令人對跨代貧窮產生擔憂。
日前政府公布了委託機構調查劏房問題的一些數據，估算香港有六萬多間劏房，總共有約十七萬人居於劏房之內。對此，不少關注劏房問題的團體都表示不可信，除了質疑數據的可信性外，更懷疑是否政府故意「報細數」，以掩飾其房屋政策上的失當。
姑勿論劏房數字是多是少，單就數目來說，關注團體是憑着第一身的個人感受，而調查機構是依據公認的客觀取樣方法，在主觀上已不可能得到關注團體的認同。因此，我們假如還在糾纏於劏房數目有多少、取樣時有否遺漏、方法上沒把工廈計算進去等，其實沒有多大意義。因為即使全港只有六萬多個劏房，當中反映的問題已經足夠嚴重，數字只是一再確認這個問題罷了。
有民意代表馬上表示，政府應該立刻取締劏房，更要興建中轉屋來安置居於劏房人士。對於這個意見，筆者覺得很奇怪。事實上，真正可以解決劏房問題的途徑就是大量興建公屋，以興建中轉屋的土地來興建公屋，不是更有效的應對劏房問題嗎？為甚麼要用珍貴的土地來建中轉屋？
不能取締 只能管制
此外，馬上取締劏房，等於要目前居於劏房的人士立時無家可歸，故在找到對應之道前，一刀切取締劏房所產生的後果不可忽視。這個意見並不代表我們要對現時的劏房問題不聞不問，而是不要在沒有搞清楚劏房問題之前便妄下定論。
一個人們時常懷有的印象，就是劏房的居住環境惡劣，衞生條件差勁，兼且防火措施不足，這些都是人們對劏房的觀感，尤其是經歷了馬頭圍道的塌樓和花園街的大火，大眾對劏房已有了固定的印象。可是，在一些個案裏，市區的劏房也可以「劏」得很四正。筆者在一個電視台的觀眾來電環節中，就有劏房業主表示，其劏房面積有近三百呎，而且租金達七千元，租客是中層的上班族。
舉這個例子，不是說劏房有多好，而是說明假如管理得宜，劏房並不是可怕事物。問題是，大部分劏房都沒有管理，劏房業主為了多賺錢，不惜將房間愈劏愈小，連最基本的生活條件也沒有考慮，對樓宇安全和住客不利，這才是問題所在。所以一刀切取締劏房，在理念上儘管是為了低下階層，但後遺症會是如何卻還得細心考慮。
那麼，我們是否要管制劏房？筆者認為是應該的，前提是要在安全的環境下將物業出租，故對劏房也應以居住安全為前提的管制。管制可在人均面積、設施、消防和樓宇結構方面入手，儘管規管上會有不少技術困難，但完全不理的後果實在太嚴重，要取締又不可行，立例將劏房規管便變得有其必要性，當然這是因劏房禁不了而實行的方法。
現時法例 阻嚇力低
長遠而言，我們真的要對樓宇分間工程立法規管，因為現時的法例絲毫沒有阻嚇力，業主要將單位劏開，裝修工人大多會照令行事，而不理會已觸犯法例，可見法例約束力有多少。最王道的方法自是增建公營房屋，好解決低下階層的居住問題。可是在香港過去六十年的公屋歷史中，市民的居住問題這麼多年還是沒法解決，所以當務之急不是從感性出發去取締劏房，而是以保障低下階層的居住需要為重心。
蘇偉文
Re: 特區政府禍港罪行其中之---------撤銷租金管制
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全港市民為生活不惜奔波勞碌，但換回來的卻是生活開支不斷增升，侵蝕了基本生活質素，公共交通加風不停，港鐵、巴士、小巴、的士無一幸免，嚴重增加打工仔生活開支，港府偏偏無動於衷，升斗市民任人魚肉，即使放寬鼓勵就業交通津貼的申請資格亦無補於事。
日出而作日入而息，但不少市民居住的地方連「蝸居」也說不上，一家擠在一個細小的板間房或劏房過活，捱住環境衞生惡劣的生活，但港府公共資源卻幫不到，難怪社會團體狠批當局在監管交通機構及住屋事務上嚴重失職，愧對各階層的市民，惹來民憤不絕而嚷着上街。
Re: 特區政府禍港罪行其中之---------撤銷租金管制
- 陳太一家六口居於八十呎板間房，年長的老爺及奶奶都要「打地鋪」。
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居住問題困擾港人。陳太一家六口租住香港仔一間八十平方呎板間房，一張雙層床，老爺、奶奶及次女都要「打地鋪」。天花牆身裂痕，每逢下雨都漏水，環境惡劣，但租金有升無跌，由月租一千五百多元升至現時二千二百多元，未來會再加租，但陳太難負擔裝修較好且租金高的劏房，輪候公屋四年，只期望及早上樓，現階段希望港府推行租務管制，壓抑租金上升，並提供輪候戶租金補貼，明言今日會帶同女兒參加七一遊行。
輪候公屋四年 未獲分配
陳太所住板間房天花貼滿用作防滴水的膠布，兩名女兒無地方溫習，又要配合一家人作息時間，「奶奶收工夜晚十一點幾，返到來都要開燈，兩個女休息唔夠，成績中上，但生活安穩都好開心o架啦！」她持雙程證，丈夫做散工，收入不穩定，家庭月入約一萬五千元。一家人輪候公屋逾四年仍未獲分配，批評前特首曾蔭權政策偏幫地產商，大減公屋供應，「要喺市區上樓好難，但都要爭取當局建多啲公屋，就算我上唔到樓，都幫到其他人！」
陳太說業主已表明要加租至三千元，「我都出去搵過，但差唔多大細，裝修靚啲都要四千八百元。」希望港府短期推行租務管制以防租金飆升，今日帶同女兒參加七一遊行，「最大嘅願望係以後無人再住呢啲板間房、劏房，要人人都有屋住。」
另一名香港仔板間房戶、近五十歲的吳女士獨居於約八十呎板間房，月入七千多元需花二千二百多元租金，加上水電及生活費，要當心不可以病倒看醫生。申請公屋已三年，在本港無親友，不願搬離工作的港島南區，但擔心愈等愈貴。
明愛香港仔社區中心昨舉辦「基層住屋問題論壇」，向運輸及房屋局表達不滿，要求港府加快興建公屋及重建舊公屋，盡快改善板間房及劏房住戶的生活環境，以讓居民有安居之所。
Re: 特區政府禍港罪行其中之---------撤銷租金管制
- 租金漲了三倍以後，南記粉面的經理歐基鴻幾乎被迫關門。
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香港——南記粉面是一家典型的香港餐廳：高效、受歡迎、忙碌。十幾張塑料檯面的餐桌可供約40名顧客進餐。午餐時分，客人們會在外面排隊，塑料碗筷的嘩啦聲中等待享用辣味湯麵、餃子和冰豆漿。
然而今年4月，房東將原已昂貴的租金漲了三倍，這家位於銅鑼灣心臟地帶的小餐館差點兒關了門。銅鑼灣是香港最繁華的購物區之一。
「我們原來每個月要付大概20萬港幣，」店經理歐基鴻(Au Kei-Hong)說，這個數字摺合人民幣約15.8萬元。「但是房東卻要把它提高到60萬。這太貴了。我們負擔不起。」
經過緊張的協商，歐基鴻談妥了一個依然很高但沒那麼嚇人的價格，這使他能夠再維持一年的經營。
其他人就沒這麼幸運了。在過去幾個月，飛漲的租金已經迫使至少三家開在銅鑼灣同一條街上的小店搬遷或關門。在這座繁忙而擁擠的城市，對開在黃金地段的小商家來說，類似的悲慘故事十分常見。
近年來，在亞洲許多發展中的大城市，高速增長和全面的經濟變革推高了商鋪租金。但沒有哪個地方像香港這樣，租金已漲到不可思議的地步。為了進軍更為廣闊的大陸市場，許多企業將這座銀行業、物流業和貿易中心視作一個試驗場和發射台。
香港住宅房產的價格已經從最近的高點跌落，主要是因為政府出台政策為樓市降溫，但這些舉措並未影響到商鋪租金。
「小型零售商被高租金擠出熱門地段，這是一種正常現象。在哪兒都是這樣，」香港房地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)負責零售服務的執行董事連志豪(Joe Lin)說。「但在香港，這種壓力在過去兩三年已達到非常嚴重的地步，這是很不健康的。在黃金地段，奢侈品和珠寶店現在佔據了90%的店面。這些地段的業態已經被完全改變了。」
在高端服裝和手錶零售店林立的銅鑼灣，南記粉面正艱難求生，這裡的商鋪租金世界最高：每平方英尺的月租金為1950港幣（約合每平方米1.65萬元人民幣），這一數據來自房地產資訊公司高緯物業(Cushman & Wakefield)今年第一季度更新的數據。
香港另外兩個地區——尖沙咀和中環——也位列世界最昂貴的五個地段（另外兩個是紐約的第五大道和時代廣場），它們都輕易超過了包括巴黎香榭麗舍大街和東京銀座在內的奢侈品購物區。
這已經趕走了許多頗具特色的夫妻店：五金店、水果攤、中草藥店和餐館，它們是香港商業生態中的一大組成部分，它們的離去正逐漸改變着許多街區的面貌。
中環是香港的金融區，從這裡步行幾分鐘就到了牛記茶室，多年來食客們坐在這裡搖搖晃晃的凳子上享用傳統的粵菜。然而在今年4月，當房東將月租金從4.9萬港幣提高到12萬時，它關門了。
牛記茶室的老闆麥炳權(Mak Ping-Kuen)希望在市中心其他地方重新開張，但是至今還沒找到一個新的店面。
「我希望我們可以儘早重新開張。我的顧客們都等得不耐煩了，」他說。
在這附近，兩家位於蘇豪區頗受歡迎的酒吧也在最近幾個月關門謝客，同樣也是因為店主負擔不起飛漲的房租。
翠苑甜品專家出售薑汁撞奶和黑芝麻糊等美食，一碗的價格不到20港幣，它不得不從銅鑼灣遷到灣仔，那一帶以夜生活為特色，卻不是飢餓的遊客常去的地方。
「當然，我們還是會有一些老顧客過來吃一碗甜品，但比以前的生意要清淡多了，」翠苑甜品專家的何經理說，他只願意透露他的姓。「我們想要回到銅鑼灣，但我們回不去。就算只是一家很小的店也要20萬一個月。回去的話我們就要破產了。」
它們原來的地方則成了奢侈品、珠寶和化妝品零售店，最近幾年，為了迎合來自相鄰的中國大陸地區的大量消費者，這類商鋪集中涌至香港。
例如，6月初，英國零售商Topshop在中環開了一家規模很大的店，這也是它在大中華地區的第一家店，而過去幾個月，蘋果(Apple)和日本零售商優衣庫(Uniqlo)都在離南記粉面不遠的地方開了大型店鋪。
香港的奢侈品稅要遠低於大陸，因此這類商品特別受到大陸消費者的歡迎。於此同時，自從2003年放鬆了對大陸赴香港旅行的限制之後，大陸遊客的人數飛漲。2003年，嚴重急性呼吸道綜合症(SARS)的爆發打擊了香港的經濟，對旅行限制的放鬆是為了幫助香港度過危機。2002，680萬大陸人訪問香港。去年，這一數字是3500萬。
這些遊客的消費幫助推動了香港經濟的增長，如今這已構成了香港經濟可觀的一部分，也幫助了本地的就業市場。
2012年，大陸遊客在香港消費近230億美元，這相當於本地國內生產總值的9%，香港滙豐銀行(HSBC)的經濟學家郭浩庄(Donna Kwok)認為，到2015年，這一數字很可能會上升到約600億美元。
從另一方面來說，對於那些想要招攬這些遊客的商家來說，香港對它們的這種吸引力已幫助推高了商鋪和寫字樓的租金。
例如，高緯環球的分析顯示，從2010年年中至今，銅鑼灣的店鋪租金已經上漲了80%，較2007年上漲了兩倍還多。
然而，分析人士認為，雖然大陸的經濟已開始放緩，但香港的租金上漲在短期內看不到任何放緩的跡象。
「中國的經濟可能正在減速，但這並不意味着需求會消失，」郭浩庄說。「大陸消費者還是會繼續來香港。」
世邦魏理仕的連志豪表示，只要這種情況不變，零售商們就會希望擴大它們在香港的經營規模，這會確保店鋪租金繼續停留在高位。
「這些年，租金漲個10%或20%是合理的。但是翻一倍，我們付不出，」翠苑甜品專家的何經理補充說。「要賣多少碗甜品才能把租金賺回來啊？」
Re: 特區政府禍港罪行其中之---------撤銷租金管制
香港地價高昂威脅其世界城市地位
香港——隨着住宅價格達到歷史新高，以及店鋪和辦公樓的租金超過紐約、東京和倫敦，也許很快就會有人警告說，現在的香港太過擁擠和昂貴，從而傷害到了這個城市。
房地產服務公司世邦魏理仕公司(CBRE)駐香港、澳門和台灣地區資深董事總經理施懷德(Craig Shute)指出，香港作為一個關鍵的亞洲城市的地位正“受到威脅”，他說，“我們已經到達了一個臨界點。”
這一嚴峻警告所指的是，日益惡化的香港辦公空間的短缺，受此影響，辦公樓的租金達到了難以企及的高位，而其空置率則降至歷史低位（儘管金融業從業人員規模在萎縮），為此，一些公司被迫考慮其他選擇。
國際商務是這個亞洲貿易和金融中心的生命線，所以這個問題很嚴重。按照施懷德的看法，香港的長期繁榮可能會“陷入危險之中”，除非採取更多行動增加商務樓供應，而且要快。
正如我在最近一篇報道中所解釋的，大量現金流從中國大陸和海外公司湧入香港，為的是在中國的家門口獲得一席之地，這些現金流把香港房產的銷售和租賃價格推得越來越高。
例如，根據世邦魏理仕公司的報告，處於香港中環的主要商業區，是目前世界上最昂貴的辦公區，價格遠超其他類似地區。在維多利亞港另一頭的九龍，辦公樓的租金比香港島要低，但依然要高過倫敦金融城(City of London)。
一些公司的應對之策是，在現有空間里納入更多的員工。而其他公司正在搬到城內稍次一些的辦公區。
一家名為Culinart的高檔餐廳於今年初搬到了黃竹坑道一棟稍顯破敗不堪的工業建築里，這個和時尚完全不沾邊的街區並不在香港高效的地鐵系統覆蓋之下。中環的一家畫廊很快也要在黃竹坑開業。畫廊的創始人梅格·馬喬(Meg Maggio)對香港貿易發展局(Hong Kong Trade Development Council)說，市中心已經變得“太貴了”。
而且，就算準備為黃金地段投入大筆資金的公司也撞上了一堵軟牆：根本就沒有足夠的辦公空間可以提供。
在上周發佈的報告里，世邦魏理仕公司和大和資本市場(Daiwa Capital Markets)預測，（根據現行的經濟增長預測），到2020年，目前尚在開發的商務樓盤將給市場增加800萬平方英尺的甲級寫字樓，約合74.3萬平方米，尚達不到屆時新增的市場需求量的一半。通過加速開發樓盤，供給不足可以得到緩解，不過即使這樣做，也需要時間和資金。
施懷德說，更為甚者，“供應危機”已經延伸到其他領域，包括住宅地產、零售地產、醫院床位、學校空間。如果航班量繼續以現在的速度增長，香港機場也將很快達到飽和狀態。
對於意圖讓海外派遣員工在香港安家的公司來說，學校空間的匱乏成為困擾員工的主要問題，尤其是那些家有兒女的員工。
Sassy媒體集團的主編卡特·馬林(Kate Malin)運營着三家針對香港女性的英文網站。馬林在寫給我的電子郵件里說，“在香港，國際小學空間受擠壓的狀況，成為我圈子裡那些年輕的海外派遣員工家庭持續抱怨的對象。”
申請國際學校的入學名額是大多數非本地兒童唯一現實的選擇，但申請數遠遠超過了學校的錄取數，導致等待入學的名單很長。馬林說，持有大額學校無息債券“可能能幫助你擠入等待名單的前列，但在現階段，這對大多數家庭並不現實，尤其是很多外派員工已不再獲得外派補貼了。”
誠然，香港依然散發著強大的吸引力。根據致力於吸引外國投資的香港官方機構，香港投資推廣署(InvestHK)的數據，進駐香港的外國公司數量達到了歷史新高。
對很多公司和機構而言，徹底離開、把個別團隊或後勤部門搬遷到更加廉價的城市不能算是一個選項。同樣，想要接待每月大量湧入香港的大陸人士的零售商別無選擇，只能按照房東的要求，支付高昂的讓人心疼的房租。
所以，我們不是在談論迫在眉睫的大撤離。就像世邦魏理仕公司亞太地區研究部主管魏斯福(Nick Axford)所說的，“這和企業收拾行囊並撤離香港無關。”
不過，魏斯福和他的同事說，待在香港的壓力和成本現在正越來越多地促使企業慎重考慮，如何降低其成本基礎。
這是一股漸進式的、悄無聲息的發展進程——企業會不停地搬家、或決定強化自己在亞洲其它區域的團隊。然而，如果情況得不到緩解，這個進程就很有可能提速。
香港——隨着住宅價格達到歷史新高，以及店鋪和辦公樓的租金超過紐約、東京和倫敦，也許很快就會有人警告說，現在的香港太過擁擠和昂貴，從而傷害到了這個城市。
房地產服務公司世邦魏理仕公司(CBRE)駐香港、澳門和台灣地區資深董事總經理施懷德(Craig Shute)指出，香港作為一個關鍵的亞洲城市的地位正“受到威脅”，他說，“我們已經到達了一個臨界點。”
這一嚴峻警告所指的是，日益惡化的香港辦公空間的短缺，受此影響，辦公樓的租金達到了難以企及的高位，而其空置率則降至歷史低位（儘管金融業從業人員規模在萎縮），為此，一些公司被迫考慮其他選擇。
國際商務是這個亞洲貿易和金融中心的生命線，所以這個問題很嚴重。按照施懷德的看法，香港的長期繁榮可能會“陷入危險之中”，除非採取更多行動增加商務樓供應，而且要快。
正如我在最近一篇報道中所解釋的，大量現金流從中國大陸和海外公司湧入香港，為的是在中國的家門口獲得一席之地，這些現金流把香港房產的銷售和租賃價格推得越來越高。
例如，根據世邦魏理仕公司的報告，處於香港中環的主要商業區，是目前世界上最昂貴的辦公區，價格遠超其他類似地區。在維多利亞港另一頭的九龍，辦公樓的租金比香港島要低，但依然要高過倫敦金融城(City of London)。
一些公司的應對之策是，在現有空間里納入更多的員工。而其他公司正在搬到城內稍次一些的辦公區。
一家名為Culinart的高檔餐廳於今年初搬到了黃竹坑道一棟稍顯破敗不堪的工業建築里，這個和時尚完全不沾邊的街區並不在香港高效的地鐵系統覆蓋之下。中環的一家畫廊很快也要在黃竹坑開業。畫廊的創始人梅格·馬喬(Meg Maggio)對香港貿易發展局(Hong Kong Trade Development Council)說，市中心已經變得“太貴了”。
而且，就算準備為黃金地段投入大筆資金的公司也撞上了一堵軟牆：根本就沒有足夠的辦公空間可以提供。
在上周發佈的報告里，世邦魏理仕公司和大和資本市場(Daiwa Capital Markets)預測，（根據現行的經濟增長預測），到2020年，目前尚在開發的商務樓盤將給市場增加800萬平方英尺的甲級寫字樓，約合74.3萬平方米，尚達不到屆時新增的市場需求量的一半。通過加速開發樓盤，供給不足可以得到緩解，不過即使這樣做，也需要時間和資金。
施懷德說，更為甚者，“供應危機”已經延伸到其他領域，包括住宅地產、零售地產、醫院床位、學校空間。如果航班量繼續以現在的速度增長，香港機場也將很快達到飽和狀態。
對於意圖讓海外派遣員工在香港安家的公司來說，學校空間的匱乏成為困擾員工的主要問題，尤其是那些家有兒女的員工。
Sassy媒體集團的主編卡特·馬林(Kate Malin)運營着三家針對香港女性的英文網站。馬林在寫給我的電子郵件里說，“在香港，國際小學空間受擠壓的狀況，成為我圈子裡那些年輕的海外派遣員工家庭持續抱怨的對象。”
申請國際學校的入學名額是大多數非本地兒童唯一現實的選擇，但申請數遠遠超過了學校的錄取數，導致等待入學的名單很長。馬林說，持有大額學校無息債券“可能能幫助你擠入等待名單的前列，但在現階段，這對大多數家庭並不現實，尤其是很多外派員工已不再獲得外派補貼了。”
誠然，香港依然散發著強大的吸引力。根據致力於吸引外國投資的香港官方機構，香港投資推廣署(InvestHK)的數據，進駐香港的外國公司數量達到了歷史新高。
對很多公司和機構而言，徹底離開、把個別團隊或後勤部門搬遷到更加廉價的城市不能算是一個選項。同樣，想要接待每月大量湧入香港的大陸人士的零售商別無選擇，只能按照房東的要求，支付高昂的讓人心疼的房租。
所以，我們不是在談論迫在眉睫的大撤離。就像世邦魏理仕公司亞太地區研究部主管魏斯福(Nick Axford)所說的，“這和企業收拾行囊並撤離香港無關。”
不過，魏斯福和他的同事說，待在香港的壓力和成本現在正越來越多地促使企業慎重考慮，如何降低其成本基礎。
這是一股漸進式的、悄無聲息的發展進程——企業會不停地搬家、或決定強化自己在亞洲其它區域的團隊。然而，如果情況得不到緩解，這個進程就很有可能提速。
Re: 特區政府禍港罪行其中之---------撤銷租金管制
和黃放售百佳
和黃部署放售百佳，昨日首次披露生意情況，去年百佳營業額達217億元。有外資分析員指，按香港情況評估，百佳純利率最多只有3至4%，即去年純利介乎6.5至8.6億元，相當於集團去年全年261億元純利的2至3%，難怪有「雞肋」之感。
按「叫價」上限156億元計，市盈率（PE）約9至18倍，估值並不吸引。該分析員說：「百佳主要收入來源嘅香港，已經係一個好成熟嘅市場，租金同人工又貴，可以做到3至4%純利率已好叻，若果唔係佢自己（長和系）有啲消費能力較高嘅中高檔嘅商場，可能做唔到呢個純利率㖭。」
「市場差唔多飽和」
他續稱：「由於香港超市市場差唔多飽和，就算10年前開始有大陸自由行呢條大水喉，都只係得金舖同埋名錶舖受惠，超市嘅生意額，每年都只係得單位數字增長，我覺得18倍PE太貴囉……就算用叫價嘅下限計，都要成10倍市盈率，唔算吸引，感覺好雞肋。」
他估計，最有能力及協同效應的潛在買家，應是華創旗下的華潤萬家，及曾在90年代在港開業、但最終被百佳及惠康夾擊而敗走的法資超市家樂福。就是否有興趣收購百佳，華創及另一超市龍頭惠康，其發言人均表示不予置評。家樂福及沃爾瑪，截稿前未有回覆。
和黃昨公佈連同港澳及華南地區，共有345間百佳店舖。記者統計其網頁，香港共有276間舖，約30家是在長和系旗下物業經營，佔比只有一成。城大經濟及金融系副教授李鉅威認為，可能李嘉誠有感現時租金高企下，百佳「唔係咁好賺」，所以寧願出售百佳套現，投資其他項目，二來亦可將現時百佳使用的舖位放租，賺取租金。
和黃部署放售百佳，昨日首次披露生意情況，去年百佳營業額達217億元。有外資分析員指，按香港情況評估，百佳純利率最多只有3至4%，即去年純利介乎6.5至8.6億元，相當於集團去年全年261億元純利的2至3%，難怪有「雞肋」之感。
按「叫價」上限156億元計，市盈率（PE）約9至18倍，估值並不吸引。該分析員說：「百佳主要收入來源嘅香港，已經係一個好成熟嘅市場，租金同人工又貴，可以做到3至4%純利率已好叻，若果唔係佢自己（長和系）有啲消費能力較高嘅中高檔嘅商場，可能做唔到呢個純利率㖭。」
「市場差唔多飽和」
他續稱：「由於香港超市市場差唔多飽和，就算10年前開始有大陸自由行呢條大水喉，都只係得金舖同埋名錶舖受惠，超市嘅生意額，每年都只係得單位數字增長，我覺得18倍PE太貴囉……就算用叫價嘅下限計，都要成10倍市盈率，唔算吸引，感覺好雞肋。」
他估計，最有能力及協同效應的潛在買家，應是華創旗下的華潤萬家，及曾在90年代在港開業、但最終被百佳及惠康夾擊而敗走的法資超市家樂福。就是否有興趣收購百佳，華創及另一超市龍頭惠康，其發言人均表示不予置評。家樂福及沃爾瑪，截稿前未有回覆。
和黃昨公佈連同港澳及華南地區，共有345間百佳店舖。記者統計其網頁，香港共有276間舖，約30家是在長和系旗下物業經營，佔比只有一成。城大經濟及金融系副教授李鉅威認為，可能李嘉誠有感現時租金高企下，百佳「唔係咁好賺」，所以寧願出售百佳套現，投資其他項目，二來亦可將現時百佳使用的舖位放租，賺取租金。
Re: 特區政府禍港罪行其中之---------撤銷租金管制
葉寶琳﹕租務管制還有很多可能
阮穎嫻7月20日於本報撰寫評論租金管制，指出若設租管，基層會最終受害。阮的論據一如過去社會上反對租管的理由，主要擔心租管會讓租客不願交出單位而減少市場供應、降低業主維修意欲，以及底交易（即鑰匙金〔Key Money〕）的出現。租務管制至少可分為「租金管制」和「租住權保障」，可是阮的論據只集中在前者，筆者希望透過本文，向讀者介紹租務管制的不同可能，和港府在取消租務管制時的考慮點和現時社會處境的比較，以此來思考香港現在重行租管的可能。
租務管制的不同類型和範圍
事實上，租務管制涉及不同類型和範圍，除針對租金調整幅度的「租金管制」（rent control）外，亦有「租住權保障」（security of tenure）的部分。
租金管制集中規限租金調整幅度，而租住權保障就可針對租約的時間間距、續租權和中止租約通知期來作出規管，1970年代的租管就是以兩年為界，在某些法定的情下，例如自住和重建，才可拒絕續租。
規管內容更可就社會需要而針對不同類型和對象，前者如針對住宅、商用或／和商舖，而後者可就單位租值來決定獲保障的階層（房屋局在2003年的諮詢文件中，就曾提出其中一個可行方案是針對應課差餉租值高於若干水平（例如每年18萬元或每月1.5萬元）的出租單位，將不再獲保障租住權，而民主黨就曾提出可針對應課差餉租值低於6萬元的出租單位）。
當年取消租管的理據今天已轉變
租管在香港絕非新鮮事，自1920年代始，香港已開始不同形式的租管政策的實踐經驗。處理租客和業主關係的《業主與租客（綜合）條例》於1973年制定，適用於少數戰前（第I部）及一些戰後至1981年6月19日（第II部，1983年6月10日前訂立）住宅租賃，而租住權保障就於1981年實施。
自香港於1998年及2004年全面撤銷租金及租務管制後，香港至今都再沒有任何規限租務或租金管制的政策。可是，隨近年住宅及商業的租金飛升，已有愈來愈多聲音表示需要恢復租務管制，可是政府卻斬釘截鐵拒絕租管的任何可能。
可是根據政府當年在立法會討論有關政策的文件顯示，政府在1998年建議取消租金管制的原因有三項：私人物業租金應由市場調節、供租住單位供應量增加、和減少政策對受管制樓宇（即第I、II部的戰前後樓宇）的業主不公平（註）。除了第1點是原則性外，第2、3點所涉及的供租住單位供應量和住宅租金水平兩項都是可因經濟環境而變動的。由此而決定改變政策，反映了政府和立法者的盲點。
2004年，當局認為住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短，指租客議價能力已大幅提升，進一步建議取消租住權保障，而和1998年的處境相同，租客議價能力都是可變的。
有指在租管下業主會因收入減少，而降低樓宇維修及管理的意欲及標準。但我們細心一看，早年的租管只針對戰前後的舊式樓宇（約佔全港私人住宅樓宇的1%），在1990年代後期，戰後樓宇樓齡近50年，實在有重建和維修需要，以符合多項關於建築物、消防及保養的要求，當年加上經濟危機，在這個社會背景下，促使政府修改法例放寬管制。
租管的目的正是為了平衡業主租客的不平等關係，政府在2004年稱的「租客議價能力已大幅提升」的理據：住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短等，今天已有所轉變，鐘擺已走向保障業主的一邊。因此，所謂「解決管制和非管制樓宇間之不公平」其實都是限於租金而非租住權限制政策，屬具體政策細節，不應因這理由而全面否定租管。
在現時租客處於弱勢的情下，租客被逼遷，就只能租另一個環境更差的單位，結果供應多了的同時，亦增加了需求。而鑰匙金亦有如其他政策漏洞產生的副作用（如有業主為逃避印花稅而向田土廳登記一個較低的單位售價，這些情屢見不鮮），我們需要思考的是如何避免副作用，而非「斬腳趾避沙蟲」，否定整個政策。
租客租管政策的介入，其實是在平衡業主租客之間的議價力，而當中涉及租金水平、樓宇供應、公屋輪候時間等，這些都是可變因素，因此我們絕不應把租管的討論打壓於萌芽，在業主租客議價力懸殊下，應該重啟租管討論的不同可能。
註：立法會房屋事務委員會〈私人住宅物業租金管制〉文件，1998年12月22日，http://goo.gl/x2OnRm
作者是香港天主教正義和平委員會幹事、影子長策會成員
阮穎嫻7月20日於本報撰寫評論租金管制，指出若設租管，基層會最終受害。阮的論據一如過去社會上反對租管的理由，主要擔心租管會讓租客不願交出單位而減少市場供應、降低業主維修意欲，以及底交易（即鑰匙金〔Key Money〕）的出現。租務管制至少可分為「租金管制」和「租住權保障」，可是阮的論據只集中在前者，筆者希望透過本文，向讀者介紹租務管制的不同可能，和港府在取消租務管制時的考慮點和現時社會處境的比較，以此來思考香港現在重行租管的可能。
租務管制的不同類型和範圍
事實上，租務管制涉及不同類型和範圍，除針對租金調整幅度的「租金管制」（rent control）外，亦有「租住權保障」（security of tenure）的部分。
租金管制集中規限租金調整幅度，而租住權保障就可針對租約的時間間距、續租權和中止租約通知期來作出規管，1970年代的租管就是以兩年為界，在某些法定的情下，例如自住和重建，才可拒絕續租。
規管內容更可就社會需要而針對不同類型和對象，前者如針對住宅、商用或／和商舖，而後者可就單位租值來決定獲保障的階層（房屋局在2003年的諮詢文件中，就曾提出其中一個可行方案是針對應課差餉租值高於若干水平（例如每年18萬元或每月1.5萬元）的出租單位，將不再獲保障租住權，而民主黨就曾提出可針對應課差餉租值低於6萬元的出租單位）。
當年取消租管的理據今天已轉變
租管在香港絕非新鮮事，自1920年代始，香港已開始不同形式的租管政策的實踐經驗。處理租客和業主關係的《業主與租客（綜合）條例》於1973年制定，適用於少數戰前（第I部）及一些戰後至1981年6月19日（第II部，1983年6月10日前訂立）住宅租賃，而租住權保障就於1981年實施。
自香港於1998年及2004年全面撤銷租金及租務管制後，香港至今都再沒有任何規限租務或租金管制的政策。可是，隨近年住宅及商業的租金飛升，已有愈來愈多聲音表示需要恢復租務管制，可是政府卻斬釘截鐵拒絕租管的任何可能。
可是根據政府當年在立法會討論有關政策的文件顯示，政府在1998年建議取消租金管制的原因有三項：私人物業租金應由市場調節、供租住單位供應量增加、和減少政策對受管制樓宇（即第I、II部的戰前後樓宇）的業主不公平（註）。除了第1點是原則性外，第2、3點所涉及的供租住單位供應量和住宅租金水平兩項都是可因經濟環境而變動的。由此而決定改變政策，反映了政府和立法者的盲點。
2004年，當局認為住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短，指租客議價能力已大幅提升，進一步建議取消租住權保障，而和1998年的處境相同，租客議價能力都是可變的。
有指在租管下業主會因收入減少，而降低樓宇維修及管理的意欲及標準。但我們細心一看，早年的租管只針對戰前後的舊式樓宇（約佔全港私人住宅樓宇的1%），在1990年代後期，戰後樓宇樓齡近50年，實在有重建和維修需要，以符合多項關於建築物、消防及保養的要求，當年加上經濟危機，在這個社會背景下，促使政府修改法例放寬管制。
租管的目的正是為了平衡業主租客的不平等關係，政府在2004年稱的「租客議價能力已大幅提升」的理據：住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短等，今天已有所轉變，鐘擺已走向保障業主的一邊。因此，所謂「解決管制和非管制樓宇間之不公平」其實都是限於租金而非租住權限制政策，屬具體政策細節，不應因這理由而全面否定租管。
在現時租客處於弱勢的情下，租客被逼遷，就只能租另一個環境更差的單位，結果供應多了的同時，亦增加了需求。而鑰匙金亦有如其他政策漏洞產生的副作用（如有業主為逃避印花稅而向田土廳登記一個較低的單位售價，這些情屢見不鮮），我們需要思考的是如何避免副作用，而非「斬腳趾避沙蟲」，否定整個政策。
租客租管政策的介入，其實是在平衡業主租客之間的議價力，而當中涉及租金水平、樓宇供應、公屋輪候時間等，這些都是可變因素，因此我們絕不應把租管的討論打壓於萌芽，在業主租客議價力懸殊下，應該重啟租管討論的不同可能。
註：立法會房屋事務委員會〈私人住宅物業租金管制〉文件，1998年12月22日，http://goo.gl/x2OnRm
作者是香港天主教正義和平委員會幹事、影子長策會成員
Re: 特區政府禍港罪行其中之---------撤銷租金管制
工廈劏房戶請願
香港社區組織協會昨午聯同約廿名工廈居民，到位於灣仔的關愛基金秘書處請願，以短劇形式諷刺扶貧委員會官僚及涼薄。請願人士表示，上次會議有委員指公務員守則規定不能將工廈包括在支援項目內，否則須通報屋宇署執法，做法脫離民情，促請委員會在下次特別會議中重新考慮將工廈居民納入於「為居住惡劣環境住戶提供支援」項目，或積極研究方案協助因經濟情況而被迫遷入工廈的N無人士。扶貧委員會預計將於本月底再召開特別會議，商討協助工廈劏房戶的可行方案。
香港社區組織協會昨午聯同約廿名工廈居民，到位於灣仔的關愛基金秘書處請願，以短劇形式諷刺扶貧委員會官僚及涼薄。請願人士表示，上次會議有委員指公務員守則規定不能將工廈包括在支援項目內，否則須通報屋宇署執法，做法脫離民情，促請委員會在下次特別會議中重新考慮將工廈居民納入於「為居住惡劣環境住戶提供支援」項目，或積極研究方案協助因經濟情況而被迫遷入工廈的N無人士。扶貧委員會預計將於本月底再召開特別會議，商討協助工廈劏房戶的可行方案。
Re: 特區政府禍港罪行其中之---------撤銷租金管制
沒有長遠承擔 只會愈扶愈貧
關愛基金被譏為「遮醜基金」、「補鑊基金」，一點不錯。扶貧委員會決定將工廈劏房住戶納入關愛基金資助範圍，約五千戶家庭受益，獲得三千五百至一萬元不等的津貼。問題是，政府扶貧來來去去都是一次性措施，解決不了根本問題，最終只會愈扶愈貧，愈扶愈民怨沸騰。
當局早前推出「居住環境惡劣人士津貼」計劃，向租住私樓的劏房戶提供居住津貼，卻將居於工廈劏房家庭拒諸門外，理由是工廈劏房違反《建築物條例》，引起輿論強烈批評。工廈劏房即使違法，那也是當局執法不嚴的問題，跟租住者有甚麼關係？憑甚麼劏房業主不受罰，租住者卻受懲罰？再說，部分私樓劏房同樣不合法，同樣要取締，政府關愛私樓劏房住戶卻對工廈劏房租客冷若冰霜，分明是雙重標準。
說到底，無論工廈劏房住戶還是私樓劏房家庭，他們都是政府劣質施政的犧牲品。有頭髮沒有人願意做瘌痢，有安樂窩沒有人願意租劏房，私人樓價高不可攀，申請公屋擠崩頭，這才製造了大量無殼蝸牛。比較而言，工廈劏房一般遠離市區，交通及生活設施嚴重不足，居住環境其實比私樓劏房更加惡劣，政府資助私樓劏房戶卻不問工廈劏房戶死活，既不合情，更不合理。政府將劏房分成工廈及私樓，分別對待，不僅是製造社會分化，更是以懲罰窮人來掩蓋自己的施政無能。
當局覺今是而昨非，終於將工廈劏房住戶納入津貼範圍，雖然姍姍來遲，但好過執迷不悟。當然，工廈劏房戶並不會因為多了幾千元而改善居住環境，更不會因此而脫貧，這些錢用完了也就完了。事實上，關愛基金自成立以來雖然推出不少扶貧措施，可惜都是「派糖」措施，充其量甜一下嘴巴，治標尚且不能，遑論治本。從更大的角度來看，政府透過財政預算案扶貧紓困，歷年來共派錢二千多億元，數字不可謂不驚人，但效果卻適得其反，即使根據最保守的政府統計數字，全港貧窮人口高逾一百一十六萬，即六個港人一個窮，其中長者貧窮問題更嚴峻，全港九十多萬長者中有三十多萬貧窮，平均不到三個長者一個窮。
扶貧扶貧，愈扶愈貧，事實告訴人們，解決貧窮問題不可能靠短期措施，不能靠一時心血來潮，更不能靠名不副實的關愛基金。政府下月公布貧窮線，但如果沒有配套措施，仍無法扭轉香港貧富懸殊不斷惡化的勢頭。還是那句老話，授人以魚，不如授人以漁，只有投資教育、拓寬產業、優化就業，才能製造社會向上流動的機會。而對長者來說，惟有落實全民退休保障計劃，才能一勞永逸地免除後顧之憂。
一方面，香港人口老化加速，長者愈多，意味窮人愈多，扶貧壓力愈大；另一方面，香港是富庶社會，政府不缺錢，缺的是決心，缺的是承擔。安老問題一日不解決，扶貧永遠是事倍功半。
關愛基金被譏為「遮醜基金」、「補鑊基金」，一點不錯。扶貧委員會決定將工廈劏房住戶納入關愛基金資助範圍，約五千戶家庭受益，獲得三千五百至一萬元不等的津貼。問題是，政府扶貧來來去去都是一次性措施，解決不了根本問題，最終只會愈扶愈貧，愈扶愈民怨沸騰。
當局早前推出「居住環境惡劣人士津貼」計劃，向租住私樓的劏房戶提供居住津貼，卻將居於工廈劏房家庭拒諸門外，理由是工廈劏房違反《建築物條例》，引起輿論強烈批評。工廈劏房即使違法，那也是當局執法不嚴的問題，跟租住者有甚麼關係？憑甚麼劏房業主不受罰，租住者卻受懲罰？再說，部分私樓劏房同樣不合法，同樣要取締，政府關愛私樓劏房住戶卻對工廈劏房租客冷若冰霜，分明是雙重標準。
說到底，無論工廈劏房住戶還是私樓劏房家庭，他們都是政府劣質施政的犧牲品。有頭髮沒有人願意做瘌痢，有安樂窩沒有人願意租劏房，私人樓價高不可攀，申請公屋擠崩頭，這才製造了大量無殼蝸牛。比較而言，工廈劏房一般遠離市區，交通及生活設施嚴重不足，居住環境其實比私樓劏房更加惡劣，政府資助私樓劏房戶卻不問工廈劏房戶死活，既不合情，更不合理。政府將劏房分成工廈及私樓，分別對待，不僅是製造社會分化，更是以懲罰窮人來掩蓋自己的施政無能。
當局覺今是而昨非，終於將工廈劏房住戶納入津貼範圍，雖然姍姍來遲，但好過執迷不悟。當然，工廈劏房戶並不會因為多了幾千元而改善居住環境，更不會因此而脫貧，這些錢用完了也就完了。事實上，關愛基金自成立以來雖然推出不少扶貧措施，可惜都是「派糖」措施，充其量甜一下嘴巴，治標尚且不能，遑論治本。從更大的角度來看，政府透過財政預算案扶貧紓困，歷年來共派錢二千多億元，數字不可謂不驚人，但效果卻適得其反，即使根據最保守的政府統計數字，全港貧窮人口高逾一百一十六萬，即六個港人一個窮，其中長者貧窮問題更嚴峻，全港九十多萬長者中有三十多萬貧窮，平均不到三個長者一個窮。
扶貧扶貧，愈扶愈貧，事實告訴人們，解決貧窮問題不可能靠短期措施，不能靠一時心血來潮，更不能靠名不副實的關愛基金。政府下月公布貧窮線，但如果沒有配套措施，仍無法扭轉香港貧富懸殊不斷惡化的勢頭。還是那句老話，授人以魚，不如授人以漁，只有投資教育、拓寬產業、優化就業，才能製造社會向上流動的機會。而對長者來說，惟有落實全民退休保障計劃，才能一勞永逸地免除後顧之憂。
一方面，香港人口老化加速，長者愈多，意味窮人愈多，扶貧壓力愈大；另一方面，香港是富庶社會，政府不缺錢，缺的是決心，缺的是承擔。安老問題一日不解決，扶貧永遠是事倍功半。